MILANO (MF-NW)--La Federal Reserve ha alzato di un quarto di punto il tasso di riferimento, portandolo dal 3,50%-3,75% al 3,75%-4,00%. È il primo rialzo dal 2023, ma era già ampiamente atteso dai mercati. Per il settore immobiliare, la decisione odierna conta quindi meno per il suo effetto immediato sul costo dei mutui che per il segnale di credibilità inviato dalla banca centrale nella lotta contro l'inflazione.
"Un rialzo di un quarto di punto già incorporato nei prezzi non cambia da solo le prospettive del mercato immobiliare", osserva Andrea Pedicini, broker immobiliare di R New York e punto di riferimento per molti investitori italiani. "Era una decisione importante soprattutto per la credibilità della Fed: dopo mesi di inflazione ostinata, non intervenire avrebbe potuto indebolire la fiducia nella sua determinazione a riportarla verso il 2%".
Nelle prossime settimane, il quadro dipenderà soprattutto dall'evoluzione dei conflitti internazionali. La situazione in Iran e, più in generale, in Medio Oriente incide direttamente sul prezzo del petrolio. Gli sviluppi della guerra in Ucraina possono invece esercitare nuove pressioni sul mercato europeo del gas. Entrambi i canali si trasmettono all'inflazione e alle aspettative degli investitori. Se petrolio e gas tornano a salire, le attese di inflazione si rafforzano e gli investitori chiedono rendimenti più elevati per detenere titoli a lunga scadenza. A quel punto salgono i rendimenti dei Treasury e, attraverso il mercato dei mortgage-backed securities, aumenta il costo dei mutui. È questa la catena che collega la geopolitica al mercato immobiliare americano.
"Nessuna decisione presa oggi dalla Fed può controllare direttamente il prezzo del petrolio, del gas o l'evoluzione dei conflitti", sottolinea Pedicini. "In questa fase sono gli sviluppi geopolitici a determinare una parte essenziale del quadro macroeconomico. La Fed può reagire alle conseguenze sull'inflazione, ma non può rimuoverne la causa".
Il tasso della Fed regola il costo del denaro a breve termine; non coincide con il tasso del mutuo. I finanziamenti fissi a trent'anni seguono soprattutto il Treasury decennale e il rendimento richiesto dagli investitori sui titoli garantiti da mutui. Per questo un rialzo della Fed può essere già scontato e produrre un effetto limitato, mentre una nuova impennata dell'energia può spingere i mutui verso l'alto anche senza un'ulteriore decisione della banca centrale.
"Il vero riferimento per il credito immobiliare è il Treasury a dieci anni", spiega Pedicini. "Se il rendimento del titolo privo di rischio aumenta, anche i mutui devono offrire rendimenti più elevati per attrarre capitale. È questo meccanismo, più della singola variazione dei Fed funds, a determinare il costo effettivo del finanziamento".
Il rendimento del Treasury decennale ha raggiunto la soglia del 5%, su livelli che non si vedevano dal 2007, mentre i mutui fissi a trent'anni si sono riportati intorno al 7%. Anche qualora i rendimenti si stabilizzassero, il quadro attuale non indica un ritorno rapido al credito a basso costo degli anni precedenti.
Alla luce di queste dinamiche, le prospettive per il mercato immobiliare di New York restano difficili. I tassi sui mutui sono destinati a rimanere ampiamente sopra il 6,5% e probabilmente vicini al 7% finché i rendimenti a lunga scadenza non inizieranno una discesa stabile. Questo riduce il potere d'acquisto e rafforza il cosiddetto effetto lock-in: chi possiede già un mutuo acceso a tassi più bassi ha meno incentivo a vendere per acquistare un'altra casa con un finanziamento molto più costoso.
A Manhattan, dove ad agosto l'inventario risultava già ai minimi dal 2015 e in calo del 15% su base annua, il lock-in può comprimere ulteriormente l'offerta e limitare la pressione al ribasso sui prezzi. A Brooklyn, invece, l'inventario era in crescita del 22% annuo: qui il rallentamento della domanda finanziata a debito potrebbe tradursi in un ulteriore accumulo di case disponibili e in una maggiore pressione negoziale sui venditori.
"Continuiamo quindi a prevedere un mercato immobiliare sotto pressione", afferma l'esperto. "A Manhattan il vincolo principale resta la scarsità dell'offerta, che limita la correzione dei prezzi. A Brooklyn, dove l'inventario è cresciuto, il costo del credito può invece pesare maggiormente sull'equilibrio tra domanda e disponibilità".
La fascia sopra i 2-3 milioni di dollari ha continuato a mostrare tenuta nonostante il caro-mutui, segnalando un mercato nel quale il ricorso al credito pesa meno e incidono maggiormente capitali propri, investitori internazionali e acquisti cash.
"Per l'investitore italiano o europeo il quadro è duplice", conclude Pedicini. "Il costo del debito statunitense resterà probabilmente elevato ancora per diversi mesi, perché dipenderà più dalla traiettoria dell'inflazione e dei Treasury che dalla decisione odierna. Chi dispone di liquidità propria si trova in una posizione relativamente più forte e incontra meno concorrenza da parte degli acquirenti dipendenti dal mutuo. A Manhattan, però, l'offerta ridotta continua a imporre selettività e rapidità sulle proprietà migliori".
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1708:11 set 2026